봄철 주택시장 훈풍 불까

봄철 광역토론토(GTA) 주택시장에 훈풍 불어올까? 겨울철의 집값 하락과 높은 모기지 이자율 걱정에서 벗어나, 따뜻한 봄이 다가오면 호황을 구가하던 시장에 대한 기대감이 부풀고 있다.

업계에 따르면 수요가 높은 지역에서는 매물의 부족으로 집값이 상승하며, 높은 차입 비용으로 인해 구입여력이 적은 바이어들은 오퍼 경쟁 속에서 고군분투할 수 있다.

 지난 1년간 이자율 상승, 거래 급감, 집값 하락으로 잠재 바이어들이 시장에 뛰어들고 싶지만, 여전히 불안하고 아직은 완전히 벗어나지 못했다.

  Bedford Park의 한 주택 소유주는 토론토의 다른 곳에서는 집값이 떨어지고 있지만 그의 업타운은 매년 상승하고 있다고 확신한다. 4베드룸 주택에서 자녀 셋을 키우며 8년을 생활한 그는 집을 팔아 같은 지역에서 더 큰 주택을 구할 생각이다.

 해당 중개인은 “이 집을 125만1,000달러에 구입했고, 그 후 많이 올랐다. 약간의 페인트 칠과 스테이징을 통해 200만 달러 이상에 팔릴 수 있다”고 추정했다.

이 집주인은 2015년 구입시 오퍼 전쟁으로 94만9,000달러 호가의 132%를 지불했지만, 이보다 80만달러 가량 더 받을 수 있다는 계산이다. 문제는 시장에 매물이 거의 없어 이사 갈 집을 찾는 것이 어려운 점이다.

봄 시장의 전망과 타이밍에 대해 중개인은 올해 시장이 2020년이나 2021년의 과열 때와는 차이가 있을 것이라며 높은 기대치를 경계했다. 그러나 중앙은행이 금리를 8번의 연속 올린 후 당분간 멈추는 이점에 주목했다.

토론토 시장은 침체 속에서도 매물 재고가 축적되지 않았고, 수요는 여전해 타이트하고 경쟁력 있는 상태다. 이로 인해 집값이 높게 유지된 상황이며, 처음 시장에 진입하는 구매자에게는 이자율 상승과 함께 도전이다.

소피아(24)는 Trinity Bellwoods와 King St.의 약 70만달러에 매물로 나온 1베드룸 로프트를 쇼잉했다. 토론토에서 비싼 월세를 내는 것보다 내집 마련의 희망으로 저축해 왔고, 그럼에도 가족의 추가 도움 없이는 구매가 불가능하다고 느낀다.

 소피아는 “집값이 너무 터무니없다”며 고개를 내저은 후 “주택시장의 냉각으로 첫 집 장만에 유리하기를 바랬다. 집값이 내려갈 때를 기다렸는데 여전하다”고 실망했다.

중개인 브랜던은 다운타운의 아이스 콘도 3베드룸의 발코니 문을 활짝 열어 온타리오 호수의 멋진 전망을 보여주며 “2022년 11월에 매물로 나온 후 오퍼 가격이 낮아 체결되지 못했다”고 소개했다.

 이 콘도의 소유자는 에어비앤비를 통해 한 달에 최대 1만1,000달러를 벌고 있었다. 그러나 토론토시가 단기 임대 조례를 발효하자 매각을 결정했다.

 한 중개인은 “오는 4월에 금리가 다시 오를 수 있다. 우리는 아직 숲에서 벗어나지 못했다”고 말했다.

 또 다른 중개인은 무어파크(Moore Park)의 주택을 1주일에 52회 쇼잉한 후 오퍼 3개를 받아 약 10% 높은 가격에 체결했다. 그는 “전통적으로 바쁜 봄철 시장이 다운타운에서 시작되고 있다. 구매자가 시장에 다시 돌아오는 것을 직감한다”고 말했다.

 토론토 다운타운의 수요는 강해서 시장의 침체를 감지하기 어려운 상황이다. 무어파크, 리사이드(Leaside), 로즈데일(Rosedale), 셔우드파크(Sherwood Park)와 같은 지역은 매물 부족으로 경쟁이다.

 한인 밀집지역인 노스욕의 2베드룸 콘도 중개인은 “2005년에 지어진 비교적 넓은 유닛으로 약간의 수리가 필요하다”고 지적했다. 어두운 벽을 좀더 밝은 색으로 바꾸고, 마룻바닥을 완전히 교체하게 된다. 콘도 주인은 가치를 높이기 위해 기꺼이 개조할 생각이다.

 이 중개인은 “공급이 부족해 시장에 오래 머물지 않지만, 적절한 준비와 전략은 항상 중요하다. 개조하면 훨씬 많은 관심을 받는다. 게다가 구매자들이 더 까다로워졌다. 광란의 작년 2월과는 확연히 다르다”고 소개했다.

구매자가 투자 목적인 경우는 달갑지 않게 여긴다. 높은 이자율, 집값 하락, 외국인 구매 금지를 고려할 때 시장이 예전처럼 플리퍼(flipper: 허술한 집을 사서 고쳐 비싸게 파는 사람)에게 유리하지 않다는 것.

그는 “시장이 얼마나 회복력 있을지 지켜보는 것은 흥미롭다. 매년 2~3%의 가격 상승과 약간의 안정을 기대하고 있다. 그러나 삶은 계속돼 결혼하고, 아이 낳고, 여전히 이사한다”고 말했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

토론토가 콘도 숲으로

토론토가 콘도 숲으로 변하면서 동네 헤리티지를 중시하는 주민들에게는 불만이다.

 샐리는 22년 동안 토론토 미드타운의 에글린턴과 레드패스(Redpath Ave.) 에서 살았고, 동네를 좋아했지만 10년 전부터 바뀌기 시작했다. 그녀가 좋아하던 가게들이 철거되고 고층 콘도와 대형 체인점들이 잡초처럼 쏟아나는 것을 걱정스럽게 지켜봐야 했다.

 샐리의 집 근처에는 밤마다 라이브 음악을 연주하던 유니콘 펍이 있었지만 지금은 사라지고 33층 고층콘도가 세워졌다. 1918년에 지어진 유서 깊은 캐피톨(Capitol Event Theatre)은 도시 경관을 매력적이게 했지만 이제 14층 의 타워가 들어설 예정이다.

 게다가 에글린턴 경전철(Eglinton Crosstown LRT) 노선이 10년 이상 진행되면서 새로운 역 주변에 수십 개의 고층 콘도가 건축됨에 따라 앞으로 더 많은 변화가 예상된다.

샐리는 “이곳에는 이웃을 사귀는 정이 있었는데 이제 완전히 사라졌다. 예전에는 상점 주인이나 웨이터 직원을 알고 지냈지만, 지금은 대형 체인점일 뿐이다”고 토로했다.

 그녀는 초고속으로 새 콘도들이 세워지면서 정다운 이웃이 사라지고 있다고 느끼는 토론토의 수많은 거주자 중 한 명이다. 그리고 이는 점점 더 심해질 것이다.

어바네이션에 따르면 올해 2만5,000개의 새로운 콘도 유닛이 완공된다. 또한 2024~2028년에 10만 유닛이 추가 공급된다. 이는 향후 5년 동안 매년 토론토에 기록적인 100개의 새로운 콘도 빌딩이 건설됨을 의미한다. 고층 유리 타워가 주택 소유자의 뒷마당 옆에 위치할 것이며, 그 과정에서 살기 좋은 동네 특성의 파괴를 염려할 수 있다.

새로운 타워의 대부분은 Queen & Spadina, King & Bathurst, Exhibition Place, Corktown과 같은 시내에 지어진다. 이들 지역은 새로운 온타리오 라인(Ontario Line) 지하철의 환승 허브 주변으로 주거 밀도 촉진을 위한 대중교통 지향 커뮤니티다.

일부 지역에서는 역사적인 건물을 철거하고 고층 콘도를 세운다. 이것이 바로 Corktown에서 1981년부터 살았던 코랄리나가 염려하는 점이다. 100년 된 집이 고층 콘도를 짓기 위해 허물어질 수 있으며, 그녀는 역사적인 지역의 미래에 대해 불편하다.

 이 지역 주민회(Corktown Residents and Business Association)의 헤리티지 책임자인 코랄리나는 “사람들이 방문하면 도시의 다른 지역에 발을 들여놓은 것 같은 느낌을 받는다. 일부 개발자가 유서 깊은 주택의 파사드(Facade)를 그대로 두고 그 위에 지었다고 해도, 그건 파사디즘일 뿐이다. 고층은 다 똑같아 보이고, 모두 같은 곳에서 살고 싶지는 않다”고 말했다.

새로운 콘도의 홍수

좋든 싫든, 새로운 콘도 유닛의 홍수다. 그리고 많은 주민들은 주택 구입과 임대를 점점 감당할 수 없게 되면서 공급이 절실한 때라고 말한다. 이에 온타리오 주정부는 빠르게 증가하는 인구를 수용하기 위해 공급에 전념하고 있다.

 어바네이션의 힐더브랜드 사장은 “현재와 같은 붐은 팬데믹이 닥치기 직전인 수년 전에 시작됐다. 콘도 건물을 짓기 전에 75%의 유닛이 사전 분양된다. 그리고 이들 유닛의 80%는 투자 목적이다. 건물이 완공되기까지는 약 4~5년이 걸린다”고 설명했다.

지난 2017년과 2018년에는 분양 콘도가 폭발적으로 증가했지만 코로나 봉쇄기간 동안 프로젝트 완공이 느려졌다. 이들이 올해 속속 준공되면서 2만5,406유닛의 새 콘도가 공급된다.

 덕 포드 온주정부는 향후 10년 동안 150만 채의 주택을 짓는 주택건설법(More Homes Built Faster Act)의 일환으로 관료주의를 청산하고 개발 승인절차의 가속화를 약속했다.

 무엇보다 주정부는 온타리오 라인 지하철 환승역 주변에 새로운 대중교통 지향 커뮤니티를 만들고자 한다. 대중교통 이용을 촉진하고 지역경제를 활성화하기 위해 더 많은 고층 콘도와 소매점을 유치하려는 것이다.

 주정부 관계자는 “대중교통 지향 커뮤니티는 주택 공급을 지하철역 가까운 곳에 실현하는 것이다. 새로운 온타리오 라인과 영스트릿 북쪽 지하철 연장선을 따라 미래의 7개 역에 이러한 커뮤니티를 위한 작업이 이미 진행 중이다”고 밝혔다.

역점으로 개발되는 역에 Bridge(고속도로 407과 Hwy7 사이), High Tech(Richmond Hill Center 지역), Corktown, Gerrard-Carlaw North, East Harbour, Exhibition, King-Bathurst, Queen-Spadina 등이 있다.

 교통지향 커뮤니티의 반경은 각 사이트에 따라 다르다. 예를 들어, East Harbour역 주변(Don River 동쪽 & Lake Shore Blvd. 북동쪽)에는 30만2,000평방미터의 개발 또는 약 4,300개의 새로운 주거 유닛이 제안됐다.

압박을 받는 지역사회

콘도 건설의 빠른 속도는 일부 커뮤니티에서 우려로 나타났다. 많은 사람들이 개발의 필요성을 알지만 일부는 단독주택이 밀집한 지역에서 작은 유닛들로 치밀화 되는 것을 우려한다.

 광역토론토(GTA)의 교통 및 고속도로 인프라를 연구하는 토론토대학의 에긱 밀러는 “대중교통을 중심으로 건물을 짓는 것은 매우 좋은 생각이지만, 현재 살기 좋은 저층 주택으로 가득한 동네에 70층 타워 같은 거의 무제한의 고층 콘도를 개발하는 것은 올바른 접근 방식이 아니다”고 지적했다.

 그는 “해당 지역에 얼마나 조밀하게 건설하는 지에는 한계가 있다. 학교, 병원, 식료품점과 함께 제공되는 서비스의 총체성에 대해 생각해야 한다. 인프라가 새로운 건물들을 지원할 수 있어야 한다”고 강조했다.

 루시는 13년 전 영-에글린턴 지역으로 이사 온 후 지역사회의 급속한 변화를 지켜봤다. 이 지역은 온주정부에서 도시 성장 센터로 선정했다. 지난 2006년부터 주정부는 더 높은 밀도에 적합하다고 여겨지는 일부 지역을 대상으로 도시 성장 센터로 지정해왔다. 게다가 이곳은 새로운 에글린턴 경전철의 교통 허브라 더욱 밀도를 높인다.

 그는 “변화에 크게 개의치 않지만 올바른 지원 시스템을 갖추어야 한다. 적절한 인프라가 없으면 이 지역에서 살기 어려워진다. 교통 혼잡도 심해 어린이와 노인의 경우 교차로를 건너기에 위험하다”고 지적했다.

샐리는 “에글린턴은 예전에 정말 멋진 거리였지만, 이젠 그런 느낌이 들지 않는다. 가족 친화적인 동네가 더 이상 아니다”고 말했다.

 또한 Annex와 Seaton Village는 Dupont St.와 Bloor St.를 따라 수십 개의 콘도 개발이 계획되어 있는 중심지다.

 Annex 주민회 론은 Brunswick Ave.의 Loretto Lofts에서 15년 동안 살았으며, 그의 이웃에서 일어나고 있는 급격한 개발에 대해 복잡한 심정을 드러냈다.

 그는 “동네 길거리에 나서면 대규모 개발이 불편하고, 기존 캐릭터에 맞지 않는 느낌이다. 새로운 것과 오래된 것의 규모 면에서 극명한 대조가 나타난다”고 토로했다.

론에 따르면 Annex는 주로 반단독과 단독주택으로 구성되어 있지만 37개의 새로운 개발 프로젝트가 진행 중이다. 지금까지 7개가 승인돼 건축 중이고, 19개는 고려 중이며, 11개는 개발 신청 단계다.

 그의 집 바로 뒤에 20층 빌딩이 제안되었고, 이를 매우 우려하는 그는 건물의 높이 조정을 요구하고 나섰다. 자기의 집에 가까운 곳의 높이는 5~6층에 불과하게 만들고, 뒤로 물러나면서 개발자가 원하는 높이로 올라가도록 엇갈리게 배치해 달라는 것이다.

Seaton Village 주민회 관계자는 “주민들이 밀집화를 환영하지만 Dupont St.에 있는 유닛은 고급 부동산이며, 이 지역으로 이사하려는 가족이나, 집을 줄여 이 지역에 남고 싶은 노인을 수용하기에는 너무 좁다”고 말했다.

이어 “개발이 인도까지 밀고 들어와 Dupont St.의 일부 보도는 1.5미터 폭이다. 우리는 토론토에서 가장 좁은 인도를 가지고 있다. 보행 편의성은 항상 무시되고 있다”고 불만이다.

토론토의 미래

 향후 수년 동안 수백 개의 새로운 콘도 타워가 토론토에 들어서면서 얻는 것과 잃는 것에 대한 논쟁이 심화될 수 있다. 매력적이고 걸어 다닐 수 있는 동네가 강철과 유리로 채워지기 때문이다. 점점 절박해지는 주거 수요를 해결하기 위해 수천 채의 새 거주지가 지어진다.

 어바네이션은 “도시에 새로운 주거지가 필요하다는데 동의하지만 초고밀도 콘도가 그것의 유일한 방법은 아니다. 현재 개발이 시내 중심부와 일부 지하철 환승 허브 주변에 집중되어 있다. 반면에 토론토의 다른 지역은 여유롭게 남아 있다”고 주장했다.

 또한 “도시의 몇 군데 저밀도 지역으로 개발을 확산시킬 수 있다면 우리가 보고 있는 수요의 일부를 충족시킬 수 있다“고 덧붙였다.

 그러나 중층 주택은 상대적으로 비싸고, 개발 프로세스가 더 오래 걸리기 때문에 토론토는 단위당 건설비용이 저렴한 고층 콘도를 우선시한다는 지적도 있다.

 토론토대학 한 건축학부 교수는 “주거용 주택을 멀티플렉스로 개조하는 것은 고층 건물에 의존하지 않고 지역을 조밀하게 만드는 생산적인 방법이다”고 언급했다.

 그는 “그러나 향후 3년 동안 기록적인 수준의 이민이 계획되어 있고, 위험할 정도로 낮은 공실률과 치솟는 주택비용으로 인해 무언가를 포기해야 한다. 매일 더 많은 주택을 만들고 경제성을 개선하는 것이 역사적 보존보다 우선한다”고 덧붙였다.

 이어 “헤리티지는 우리 도시에 중요하지만 이제 우리는 주택 생산과 경제성이 우선시되는 시점에 있다. 일부 건물은 보존할 가치가 있지만 모두가 그런 것은 아니다”고 강조했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

토론토 월세 계속 상승

토론토 세입자들이 계속 오르는 월세에 울상이다.

부동산시장 분석업체 어버네이션(Urbanation)에 따르면 지난 2월 렌탈스(Rentals.ca)에 리스팅된 토론토시의 1베드룸 평균 월세는 2,501달러로 지난해 같은 기간보다 21.5%나 급등했다. 2베드룸은 3,314달러로 19.4% 올랐다.

 이로 인해 토론토 1베드룸 월세는 연간소득 10만 달러 미만 가구 소득의 30%를 넘어섰다. 평균적인 2베드룸에 세 들어 살려면 연간 13만 달러를 벌어야 한다.

어바네이션은 임대비가 쉽게 떨어지지 않을 것 같다면서 올해 오름폭은 다소 둔화돼 광역토론토(GTA)에서 평균 약 5% 상승을 예상했다.

숀 힐더브랜드 사장은 최근 수개월 임대시장이 누그러지는 징후를 보인 점을 들며 최근의 급격한 월세 상승이 계속될 수 없다고 믿었다.

그는 “임대료가 소득보다 훨씬 빠르게 상승해 감당할 수 있는 능력을 감소시켰다. 이는 수요에 어느 정도 여파를 미칠 것이다”고 말했다.

실제 GTA의 지난 2월 임대 리스팅 가격은 3개월 전에 비해 약간(0.9%) 떨어졌다.

힐더브랜드는 “시장이 그동안 너무 앞서갔다. 단기간에 임대료가 지나치게 빨리 올랐다. 세입자 중 일부는 내집 마련으로 눈을 돌릴 것이다”고 주장했다.

한편, 수년 동안 같은 월세 유닛을 유지한 사람들을 포함한 모든 세입자들의 평균 월세와 리스팅 가격에는 큰 차이가 있다. 현재 토론토에서 1베드룸에 살고 있는 모든 세입자들의 평균 월세는 1,538달러다.

이는 오랫동안 한 곳에 거주해온 세입자가 임차권을 잃어 이웃에서 유사한 임대주택을 원할 경우 매달 수백 달러를 더 부담해야 함을 의미한다. 상대적으로 저렴한 외곽으로 눈을 돌려도 싼 월세는 보장되지 않는다.

이 기간 옥빌의 1베드룸 리스팅은 2,268달러로 15.9%, 벌링턴은 2,220달러로 16.6% 각각 올랐다. 미시사가, 반, 브램턴도 두 자릿수 비율로 올랐다.

 힐더브랜드는 “세입자가 먼 곳으로 옮겨도 통근과 같은 추가 비용을 고려할 때 실질적인 절감액을 찾지 못할 수 있다. 사실상 어느 곳을 가도 여유롭지 않은 상황이다”고 지적했다.

전국 주택시장 매매 40% 급감

 캐나다 전역의 주택시장 매매가 지난달 40% 급감했다.

캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 지난 2월 거래는 3만3,621채로 팬데믹 이전인 2018년, 2019년과 비슷했다.

전달에 비해서는 토론토와 밴쿠버의 거래 증가에 힘입어 2.3% 늘었으며, 신규 매물이 월간 7.9% 감소했음에도 나타난 현상이라 향후 시장의 잠재력을 시사했다.

이 기간 평균 가격은 66만2,437달러로 작년 2월 정점에 비해 18.9% 떨어졌다.